Pourquoi nous avons créé ce site

Qui je suis

Mon parcours

J’ai commencé chez Nexity, du côté de la commercialisation de programmes neufs. J’y ai appris le métier par le concret : lire un plan de vente avant que l’immeuble sorte de terre, expliquer une vente en l’état futur d’achèvement et ses appels de fonds à quelqu’un qui n’a jamais acheté, calculer un plafond de loyer, vérifier qu’une commune est bien dans la zone qu’on lui annonce. J’ai accompagné des primo-investisseurs sur du Duflot, puis sur du Pinel quand il a pris le relais. J’ai pris les deux réformes de plein fouet, avec des clients au téléphone qui me demandaient si leur opération tenait toujours.

C’est aussi là que j’ai compris ce qui finirait par me faire partir. Dans un réseau de promotion, on part du stock. Il y a des lots à placer, et le métier consiste à trouver l’acquéreur qui leur correspond. La logique est parfaitement légitime, c’est celle de la promotion immobilière, et je ne la renie pas : j’y ai appris à travailler proprement, à tenir un dossier, à ne rien promettre que je ne puisse montrer. Mais elle prend le problème exactement à l’envers de ce dont un investisseur a besoin.

Je me souviens d’un rendez-vous en particulier. Un couple de trentenaires, deux salaires corrects, aucun revenu foncier. Ils sont repartis avec un T2 en Pinel. Le soir, j’ai refait leur calcul avec leur tranche marginale réelle : le gain fiscal ne couvrait même pas leur effort d’épargne mensuel. Le produit n’était pas mauvais. Il n’était simplement pas pour eux. Et personne, moi compris, ne leur avait posé la seule question qui comptait avant de sortir la plaquette.

Je me suis installé à mon compte il y a deux ans, avec une règle que je m’impose : partir de la situation, jamais du produit. Tranche d’imposition, revenus fonciers déjà perçus, capacité d’épargne, horizon de revente, temps disponible pour suivre un chantier. Ces cinq éléments décident du dispositif, et concluent parfois qu’aucun ne convient. C’est une réponse qu’un catalogue ne sait pas donner.

Ce qui m’a décidé à relancer ce guide

Pourquoi « Guide investissement Duflot »

Le nom de ce site est un vestige, et autant le dire tout de suite. Il a été lancé à l’époque où la loi Duflot était le dispositif du moment, en 2013 et 2014. Pendant quelques années, il a été alimenté correctement. Puis il a été laissé à l’abandon, sans mise à jour, pendant que la loi continuait de bouger sans lui. Le Pinel est arrivé, a été durci, puis s’est éteint. Le site, lui, parlait toujours du Duflot.

Je l’ai repris récemment, en montant mon activité à mon compte. J’ai choisi de rouvrir les pages une par une plutôt que de tout jeter, parce qu’un site qui a dix ans d’ancienneté a une valeur qu’un domaine neuf n’a pas.

Je pourrais le renommer, le Duflot est fermé depuis longtemps. Je ne le fais pas, pour deux raisons. Ce serait effacer d’où il vient et casser les liens de ceux qui le citent depuis dix ans. Et le Duflot n’est pas hors sujet : c’est l’ancêtre direct de tout ce qui a suivi, du Pinel jusqu’au Jeanbrun. Quand on comprend pourquoi il a été remplacé, on comprend la logique des dispositifs d’aujourd’hui.

Trois choses qui reviennent dans tous mes rendez-vous

La première : les gens découvrent les règles après avoir signé. Les plafonds de loyers, le zonage, la durée d’engagement, les conditions de ressources du locataire existent tous avant l’achat et décident de la rentabilité réelle. Pourtant je les vois arriver en annexe d’un dossier, quand le choix est fait depuis longtemps. J’ai passé des heures à expliquer à des gens ce qu’ils venaient d’acheter.

La deuxième : la loi ne tient pas en place. Duflot en 2013, Pinel en 2014, Pinel+ et ses critères renforcés, extinction du Pinel fin 2024, prorogation du Denormandie, arrivée du Jeanbrun en 2026. À chaque loi de finances, un taux bouge, une commune change de zone, une porte se ferme et une autre s’ouvre. J’ai vu des gens décider sur des chiffres qui n’existaient plus, trouvés dans un article vieux de dix-huit mois. Ce site en a servi, quand il dormait. C’est aussi pour cette raison que je l’ai repris.

La troisième, la plus coûteuse : rien n’est adapté à tout le monde. Une réduction d’impôt n’a pas le même sens à 11 % de tranche marginale qu’à 41 %. Un dispositif fondé sur l’amortissement suppose des revenus fonciers à effacer, sinon il ne sert à rien. Neuf ans d’engagement n’ont aucun intérêt si vous comptez revendre dans cinq. La bonne question n’est jamais « quel est le meilleur dispositif », c’est « lequel correspond à ma tranche d’imposition, à mon horizon et au temps que je peux y consacrer ».

J’ai relancé ce guide pour traiter ces trois questions dans cet ordre, et gratuitement. Pas pour vendre un produit ni pour classer des programmes, mais pour que vous arriviez au rendez-vous en sachant ce que vous cherchez, et surtout ce que vous ne cherchez pas. C’est ce que j’aurais voulu pouvoir faire lire au couple dont je parlais plus haut, avant qu’il signe.

Comment je récupère les données

Un guide fiscal ne vaut que par la fraîcheur de ses chiffres et par ma capacité à vous dire d’où ils viennent.

Je pars toujours du texte. Un taux, un plafond ou une date d’échéance ne montent sur le site que si je les ai lus dans une source officielle : le texte consolidé sur Legifrance, le commentaire de l’administration au Bulletin officiel des finances publiques, la fiche pratique de Service-public.fr. Une plaquette commerciale ou un article de presse ne sont jamais des sources pour moi, seulement des signaux qui m’envoient vérifier.

Je suis l’actualité législative en continu. Projets de loi de finances, amendements adoptés, décrets d’application, arrêtés de zonage publiés au Journal officiel : ce sont les seuls événements capables de changer une page. Quand l’un d’eux tombe, je reprends les pages concernées plutôt que d’ajouter un article « ce qui change » qui laisserait tout le reste du site périmé. C’est plus long, c’est la seule méthode honnête.

Je date tout. Chaque page porte sa date de mise à jour et le millésime du barème utilisé. Un chiffre sans date est un chiffre suspect, y compris chez moi. Pour les données de marché, je m’appuie sur les demandes de valeurs foncières publiées par l’État, sur l’INSEE pour la démographie et l’emploi, et sur les barèmes de l’Anah et de l’ANIL.